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富人忙着买房,北上广深掀起“豪宅热”,打新客:没见冷清过

本文来源:时代财经 作者:陈泽旋


图片来源:图虫创意

“争取成交,忙完这一次,今年就收手”,在国庆假期来临之前,资深房产中介小龙(化名)鼓足干劲,按照往年的经验,这本应是他一年中最忙碌的一段时间,但他却没有等来属于他的黄金周。

根据克而瑞研究中心数据,国庆假期广州商品住宅成交6.0万平方米,同比下降21%。“今年市场比往年差不少”,小龙愈发羡慕起了卖豪宅的同行,“豪宅卖得不错,今年比去年更好了”。

“卖爆了”,广州一名豪宅中介告诉时代财经,整体市场低迷,但豪宅板块比较稳定。

根据易居企业集团的报告,位于广州市黄埔区的科城山庄在国庆前夕推新,在单价上涨1万元/平方米、总价最高接近1300万元的情况下,推新首周去化率高达83%,而同期推新的9个楼盘整体去化率仅31%。

此外,克而瑞广佛区域的数据显示,今年4月份仅凭PPT开盘卖爆的海珠区千万级豪宅琶洲南TOD项目,国庆假期推新去化率达到58%,同期11万/平方米以上单价段的顶豪平均去化率为58%,而5万/平方米以下的楼盘去化率未超过21%。

尽管交易标的都是70年产权的住宅,但豪宅向来被视为一个独立的细分领域,尤其近两年整体市场低迷,更突显了豪宅市场的独立性,而豪宅中介也在感受着其他中介难以感受的市场温度。

市场降温,豪宅不冷

“打新五次,终于上岸前海颐城栖湾里”,林仲(化名)是深圳的一名豪宅客,看的基本都是总价千万级别的房子。从2020年底开始,他跑了近二十个新盘,遍布南山、福田、龙华、(龙岗)坂田和光明,见证了深圳市场由热转冷,但他参与过打新的楼盘都不冷清。

“打新”原本是一个股市概念,指“新股申购”,而不少投资者参与“打新”是希望新股上市后股价上涨,再卖出股票变现从而获利。由于一手房限价,房地产市场出现一手房价和二手房价倒挂的现象,“打新”也出现在楼市里。

深圳豪宅盘持续火热的一部分原因来自于一二手房价的倒挂,这甚至导致“日光”现象的出现。克而瑞深圳区域在一份报告中指出,豪宅盘之所以能够日光,一是因为房价倒挂明显而“获利空间大”,二是豪宅“占据城市核心区域的地段,享有优质的自然景观资源”。

以林仲最终购买的颐城栖湾里为例,9月28日开盘推出352套千万级住宅,总价最高超过2600万元,均价10.25万元/平方米,与周边二手房价存在4-5万元/平方米的价差。由于客户数量远多于房源数量,颐城栖湾里最终通过摇号确定选房顺序。克而瑞深圳区域的数据显示,开盘当天颐城栖湾里成功卖掉347套,去化率98.5%,接近“日光”。

而比颐城栖湾里早一个星期开盘的招商玺家园则实现了当日清盘。9月21日,位于深圳蛇口太子湾片区的招商玺家园推出604套起步总价为1244万元的豪宅,招商玺家园宣布售罄,总货值超过100亿元,成为深圳今年第二个“日光”的豪宅新盘。根据克而瑞深圳区域的数据,招商玺家园价格倒挂更为明显,与周边二手房实际挂牌价存在约8-10万元/平方米的巨大价差。

林仲告诉时代财经,虽然他所关注的豪宅市场热度不减,但市场整体降温也影响了购房心态:“刚开始看房那会儿很想上车,感觉是个新盘就想买,因为那个时候楼市很火,大家都在说只要买了就能赚,不管买哪里。楼市降温以后,再加上看的盘多了,就淡定了很多,考虑得更全面了,也学会了对比、权衡和分析”。

克而瑞地产研究中心的数据显示,国庆期间深圳有5个楼盘开盘,一共推出2947套房,去化652套,去化率为22%,而2020年、2021年国庆期间的去化率分别为39%和55%。

不止北上广深,三四线也有豪宅热

不止广州和深圳,北京多个豪宅楼盘也选择在国庆节前开闸入市,而由于市场反应热烈,导致国庆假期可供选择的房源所剩无几,甚至断货。

以北京市朝阳区的中建玖合府为例,9月30日,中建玖合府在选房的第一天便“日光”,而受捧的主要原因是地段优质和房价倒挂。

时代财经了解到,项目由10栋商品住宅楼组成,全部412户商品住宅将在首次开盘中推出,面积介于143平方米至235平方米,其中至少95%的房源面积超过165平方米,均价达11.7万元/平方米,但由于中建玖合府是共有产权房,买家只能购买并持有90%产权份额,按照以上的购房条件,中建玖合府大多数房源的总价或将超过1900万元。

贝壳找房显示,中建玖合府周边的次新房太阳公元,均价接近15.9万元/平方米,临近的红玺台更是超过了16.3万元/平方米,即便是楼龄超过10年的丰和园二手房均价也已接近13.4万元/平方米。

火的不止是一线城市,时代财经调查发现,天津、合肥、温州、南宁和福州等城市,在整体市场低迷的情况下同样传出豪宅畅销的消息。

其中,位于浙江温州的招商保利天樾玺在国庆假期5天内实现了3亿元的销售额。贝壳找房显示,该楼盘的参考单价为4.46万元/平方米,超过温州整体房价的2倍,部分房源总价达到了1850万元/套。

而克而瑞广西区域的数据显示,位于广西南宁的万科瑧湾悦亦在国庆假期前三天累计销售超7000万元,该楼盘单价为2.35万元/平方米,而南宁整体房价仅超过1.1万元/平方米。不过,南宁当地的资深业内人士告诉时代财经,“瑧湾悦卖得好我认为是因为万科瑧山悦是一个价格不降反涨的楼盘,现在二手房价比开盘价升了不少,而且有价无市,万科瑧湾悦是南宁第二个万科臻系产品”。

福州方面,根据吉屋网的信息,9月30日开盘的豪宅盘国贸天琴湾,在开盘不到两天成功卖掉126套,去化率70%,而目前已去化90%,该楼盘的精装备案均价5.58万元/平方米,总价介于1100-1700万元之间。

在今年6月的一份报告中,克而瑞地产研究中心指出,今年上半年,新房市场改善继续进阶,刚需产品市场份额明显缩水,一线城市主力面积段由90平方米以下升级为90-110平方米,二线、三四线城市140平方米以上大面积产品走俏。

该报告续指,在财富阶层在资产保值的诉求下,豪宅市场韧性较足,前5月总价千万级豪宅成交套数同比仅下跌14%,深广宁杭等城市顶豪成交依然坚挺,深圳3千万以上豪宅成交同比翻番,单价10万元以上豪宅成交同比增长53%。

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