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神速!北京2小时辟谣取消土地限价,价格严重倒挂下北京“打新热”将持续?


本报记者 李凯旋 李贝贝 北京报道

11月7日,有媒体报道称,北京拟在今年第三批次供地中取消地价上限。对此,北京市规划和自然委员会方面回应,北京“取消地价上限”为不实消息。11月7日下午,北京市规划和自然委员会的工作人员同样对《华夏时报》记者表示,没有接到要取消的消息。

《华夏时报》记者注意到,从相关媒体发布“北京拟取消土地限价”到北京规划和自然资源局公开辟谣,所用时间仅短短2个小时。

根据公开报道,北京将坚决贯彻党中央、国务院决策部署,坚决落实“稳地价、稳房价、稳预期”的工作目标,继续坚持“房地联动”,确保首都房地产市场平稳健康发展。那么,为何“取消土地限价”如此敏感,其究竟是触动了哪根神经?

值得关注的是,在11月6日至11月8日举办的国际金融领袖投资峰会上,中国人民银行副行长张青松表示,对房地产未来发展有信心,目前要防范调整楼市出现过快过急的风险。

张青松提到,长远来看,中国城镇化仍有较大发展空间。此外,目前大多数居民居住在中小型住房,预计未来较大面积房屋潜在需求旺盛。

土地限价背后的“蝴蝶效应”

11月1日至2日,北京大兴区挂牌了2宗住宅用地,均设置了土地最高限价。中指研究院分析师孟新增对《华夏时报》记者说:“今年以来,北京、上海、深圳多宗地块竞拍至土地最高限价,土拍热度整体较为稳定,短期地价上限取消的预期较小。”

土地限价即土地拍卖的价格上限,一直在土拍市场中扮演着重要的角色。在我国,人们形象地将房价比作“面包”,将地价比作“面粉”,作为房价的上游,地价可谓是决定房价的重要因素之一。

业内认为,土地限价可以有效控制土地市场的价格,并由此避免房价过热。此前,我国提出了房地产“三稳”,“稳地价”则被提到首要位置。

北京是严格落实土地限价的城市之一。在土地限价的机制下,以北京市场为代表的楼市出现了明显的“新房与二手房价格倒挂”的现象,同一地区新房的售价远低于周边的二手房,“打新热”在市场兴起。

同时,由于土地限价,热门地块很容易在竞拍的过程中被举牌到最高点。为了能够选定最终的买家,除了价格之外,土拍市场还在土地触及限价之后推出了竞自持比例、竞现房销售比例等规则,而当上述条件同样触及最高点之后,则采用摇号的方式来决定买家。

“摇号”看似公平,但却是暗藏风险。一些小型房企钱包充裕,实力不足,在运气的加持下,小型房企摇中地块,可是否具备较强的操盘能力则要打一个问号。例如,今年3月份,首次进京拿地的大华地产摇中了昌平朱辛庄地块,包括华润、龙湖、绿城等在内的多家实力房企全部陪跑。

已有多城开始“试水”

实际上,自今年以来,市场上有关“建议取消土地限价”的声音便不绝于耳。公开报道显示,今年9月底,自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件,其中包括建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等内容。

尽管上述文件内容还未“官宣”,但《华夏时报》记者发现,已经有城市取消了土地限价机制。中指研究院监测到的数据显示,近期,已经有包括成都、济南、合肥等在内的多个城市相继落实“取消土地限价”。

9月16日,成都发文表示,中心城区商品住宅土拍实施“竞地价”的规则,新出让土地所建商品住房由企业根据市场情况自主定价。10月9日,济南发布的文件显示,两批土地的竞买规则作出调整,土地最高限价取消。

“让地价回归市场,一定程度上有利于提振土地市场情绪,尤其是热点城市及核心片区,后续或有更多城市跟进。”中指研究院市场研究总监陈文静对《华夏时报》记者说。

取消土地限价对于地价的带动作用立竿见影。10月30日,济南迎来取消土地最高限价之后的首次土拍,其中,凤凰北路以西、商贸城路以南的组团地块受到“疯抢”,吸引了包括中海、华润、保利等在内的8家房企争夺。最终,在经过241轮竞拍之后,中电建以6.95亿元的价格将该宗地块收入囊中,溢价率高达53.1%。

合肥土拍的溢价率同样上升明显。11月2日,合肥恢复“价高者得”的首次土拍落锤。其中,滨科城地块吸引了11家房企报名。最终,安徽高速以33.88亿元的价格竞得了该宗地块,溢价率达到44.9%。

另一个不容忽视的现象则是,上述城市的土拍在取消最高限价之后,热门地块并没有吸引数十家甚至更多的房企来争夺。中指研究院方面认为,这表明,在土地市场上,国央房企以及大型房企将会成为拿地主力,中小房企的生存空间会越来越被挤压。

取消限价楼市就能好?

上文提到,业内认为,取消土地限价有助于让“市场回归市场”。那么,取消土地限价能够解决楼市的困境吗?

“当前土拍情绪扭转仍依赖销售端恢复程度,在销售尚未出现持续性、实质性的转暖下, 对于大多数城市而言,土拍规则调整对市场的带动效果或有限。”陈文静对《华夏时报》记者表示。

值得关注的是,自今年下半年以来,各部门对于房地产“呵护有加”。以一线城市为代表的多个城市落实首套房贷款“认房不认贷”政策,且有部分城市限购也呈现松动的迹象。

金融端,《华夏时报》记者了解到,“第二支箭”持续发力。近期,包括新城控股、卓越商管等在内的民营企业成功发行债券融资,部分募集资金将用于保交楼、偿还境外债务、推进城中村改造和城市更新等。

张青松表示,过去的20年,中国房地产持续增长,人均住房面积从2000年的22.8平米提高到了2020年的41.8平米,已经接近发达经济体水平。“房地产业像其他行业一样,不可能一直持续高增长,达到一定阶段后,房地产的供求关系会出现较大变化,出现一些调整也是正常,是行业优胜劣汰、市场出清的自然过程,但也要防止这些过程过快过急,衍生出不必要的风险。”张青松如此表示。

张青松表示,目前我国的房地产市场正稳步做好3项工作,分别是在超大型城市推动“平急两用”公共基础设施建设、推进城中村改造和保障性住房建设,“我们相信这些措施将促进房地产市场更加健康,我们对中国房地产市场的未来仍然相当乐观”。

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁

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