21世纪经济报道记者李莎 北京报道2024年已过去两周，北京、广州、上海先后进行开年首次土拍，京沪部分地块触顶摇号，部分地块底价成交，而广州两宗地均流拍，土地市场冷热不均从2023年延续至今。
纵观全国，克而瑞土地周报显示，开年首周（1月1-7日），土地市场暂未“进入状态”，供求双低。进入第2周（1月8-14日），土地成交总建筑面积环比回升83%，但市场热度仍持续低迷，近9成地块底价成交。
市场整体偏冷、成交分化显著是2023年土地市场的重要特征。中指数据显示，2023年全国300城住宅用地推出、成交面积同比均下降2成左右，成交绝对规模为近十年最低位。各线城市宅地推出和成交面积均有不同程度下降，仅部分城市或个别地块热度较高，市场整体低迷态势未改。
为提高房企参拍意愿，各地持续优化供地结构，完善土拍政策，带动300城成交楼面均价同比上涨7.4%，但受成交缩量影响，300城宅地成交金额同比仍下降15%，上海、杭州、北京、广州、成都和南京等6城宅地成交金额超千亿元，其中上海最多，收金近2202亿元。
2023年宅地成交“翘尾”
从中指数据监测情况看，2023年全国300城宅地市场仍然偏冷。
2023年1-12月，全国300城共推出住宅用地规划建筑面积62805.62万平方米，同比下降19.61%；共成交住宅用地规划建筑面积49384.95万平方米，同比下降20.82%，成交绝对规模为近十年最低位。
中指研究院分析师孟新增向21世纪经济报道记者表示，2023年以来，在销售端尚未转暖背景下，政府推地、房企拿地仍偏谨慎，土拍市场整体较为低迷。
据国家统计局数据，2023年前11月全国商品房销售面积和销售额同比分别下降8%和5.2%，房地产开发投资、房屋新开工面积、房企到位资金等关键指标仍未止跌。
全年最后一个月土地市场出现积极变化，12月宅地成交规划建面14710.76万平方米，环比增加141%，出现“翘尾”情况，但同比仍下降5.26%。
对此，中金公司分析认为，12月一二线城市集中出让工作有所放量，政策面也有放松，叠加一二线城市销售情况有所回暖，房企拿地积极性略有回升，带动土地市场边际回暖，多地出现“量价齐升”现象，但同比仍较疲弱。
以一线城市为例，2023年12月北京、上海、广州和深圳宅地成交规划面积分别为89.92万平方米、162.19万平方米、84.05万平方米和6.79万平方米，而11月仅北京成交宅地34.37万平方米，其余三个城市没有宅地成交，12月北京成交楼面均价环比上涨1446元/平方米。
除此之外，诸葛数据研究中心分析认为，12月土地成交规模大幅增加，也与11月土地供应增加，为房企带来更多选择空间有关。中指数据显示，11月300城土地推出规划建面17626.47万平方米，环比增加超150%。
全年来看，各线城市供应和成交规模都有不同程度下降，其中三四线城市降幅最为明显。具体来看，一线城市、二线城市和三四线城市宅地供应面积同比分别下降13.2%、16.69%和21.64%；成交面积同比分别下降21.75%、15.03%和23.93%，房企投资继续向核心优势城市聚集。
300城全年共流拍宅地1197宗，流拍率为17.05%，较去年同期增长0.36个百分点，全年流拍率仍然较高。其中12月流拍宅地331宗，较11月下降2.18个百分点。
诸葛数据研究中心高级分析师朱丽平向21世纪经济报道记者表示，围绕土地供应、土地用途以及土地使用监管等方面，预计2024年政府将进一步加强土地市场调控。整体来说，2024年的土地市场对于房企而言是机遇也是挑战。
全年宅地成交金额同比下降15%
2023年土拍政策和规则在持续优化。
如重点城市推出拟出让地块清单公布制度，各地土地出让更加灵活，出让频次增加，供地节奏更加常态化，为房企提供更多摸排和研判时间；再如各地陆续跟进取消地价上限，截至目前，22个集中供地城市中已有18个城市落实相关政策，另外，宁波溢价率上限由15%提升至30%，仅北京、上海和深圳还未调整，土地市场回归“价高者得”，有利于市场流动性恢复，提升房企投资信心。
取消地价上限后，部分城市优质地块土拍升温，济南、合肥、成都、福州、杭州、广州等城市部分地块相继拍出高溢价。10月30日，济南成交10宗土地中，有3宗溢价率超50%。11月2日，合肥出让的5宗地中，宗地块溢价率达45%，成交楼面价18716元/平方米，刷新城市单价最高纪录。12月29日，广州成功出让的3宗地中，有1宗地成交溢价率达59%，成交楼面价75760元/平方米，也刷新了城市单价最高纪录。
但高溢价率或高楼面价地块仅是少数，孟新增表示，这一方面是因为解除地价上限后，部分城市竞自持、竞配建、竞现房等环节亦相继退出，地块优质度较之前有所提高。另一方面，当前房企拿地普遍采取“精准投资”策略，核心地块竞拍意愿强。
另外，朱丽平谈到，一些城市“取消限价”后，部分企业拿地信心较大，但中小企业的资金实力、开发经验、经营策略等不如央国企，想要取得核心城市地块的难度进一步增加。
整体来看，土拍规则优化、房企拿地聚焦、核心城市和优质地块热度提升等情况的出现，对拉升土地成交楼面价和溢价率起到一定作用，全年土地成交呈现“量缩质提”、“量降价增”的特征。
中指数据显示，2023年全国300城成交楼面均价为5818元/平方米，同比上涨7.42%;平均溢价率为4.73%，较去年同期增长1.68个百分点。住宅用地成交金额28714.92亿元，同比下降15%。
从单月来看，12月全国300城成交楼面均价为4705元/平方米，环比上涨10.98%，同比上涨18.13%。平均溢价率为3.05%，较上月下降1.01个百分点，较去年同期增长1.26个百分点。受成交面积增加等影响，12月宅地成交金额6903.71亿元，环比增长167.32%，同比增长11.63%，当月宅地成交金额约占全年的24%。
在300城中，2023年宅地成交金额排名前10的城市是上海、杭州、北京、广州、成都、南京、西安、苏州、武汉和常州，分别约为2202亿元、1780亿元、1741亿元、1180亿元、1136亿元、1134亿元、937亿元、909亿元、800亿元和650亿元，除了北京之外，其余9城宅地成交金额均有不同程度下降。
2023年300城中宅地成交金额破千亿元的有上海、杭州、北京、广州、成都和南京6座城市。2022年有7城宅地成交金额破千亿，除了前面6城之外，还有西安，2022年宅地成交金额为1001亿元。
孟新增表示，2024年土拍市场整体仍将缩量，而其中大部分减量将由三四线城市承担，核心城市仍能维持当前规模。市场分化仍会加剧，房企对北京、上海市场判断高度一致，反观下沉市场，房企更加关注结构性拿地机会。
