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2023年300城宅地市场偏冷,京沪杭等6城收金超千亿

21世纪经济报道记者李莎 北京报道2024年已过去两周,北京、广州、上海先后进行开年首次土拍,京沪部分地块触顶摇号,部分地块底价成交,而广州两宗地均流拍,土地市场冷热不均从2023年延续至今。

纵观全国,克而瑞土地周报显示,开年首周(1月1-7日),土地市场暂未“进入状态”,供求双低。进入第2周(1月8-14日),土地成交总建筑面积环比回升83%,但市场热度仍持续低迷,近9成地块底价成交。

市场整体偏冷、成交分化显著是2023年土地市场的重要特征。中指数据显示,2023年全国300城住宅用地推出、成交面积同比均下降2成左右,成交绝对规模为近十年最低位。各线城市宅地推出和成交面积均有不同程度下降,仅部分城市或个别地块热度较高,市场整体低迷态势未改。

为提高房企参拍意愿,各地持续优化供地结构,完善土拍政策,带动300城成交楼面均价同比上涨7.4%,但受成交缩量影响,300城宅地成交金额同比仍下降15%,上海、杭州、北京、广州、成都和南京等6城宅地成交金额超千亿元,其中上海最多,收金近2202亿元。

2023年宅地成交“翘尾”

从中指数据监测情况看,2023年全国300城宅地市场仍然偏冷。

2023年1-12月,全国300城共推出住宅用地规划建筑面积62805.62万平方米,同比下降19.61%;共成交住宅用地规划建筑面积49384.95万平方米,同比下降20.82%,成交绝对规模为近十年最低位。

中指研究院分析师孟新增向21世纪经济报道记者表示,2023年以来,在销售端尚未转暖背景下,政府推地、房企拿地仍偏谨慎,土拍市场整体较为低迷。

据国家统计局数据,2023年前11月全国商品房销售面积和销售额同比分别下降8%和5.2%,房地产开发投资、房屋新开工面积、房企到位资金等关键指标仍未止跌。

全年最后一个月土地市场出现积极变化,12月宅地成交规划建面14710.76万平方米,环比增加141%,出现“翘尾”情况,但同比仍下降5.26%。

对此,中金公司分析认为,12月一二线城市集中出让工作有所放量,政策面也有放松,叠加一二线城市销售情况有所回暖,房企拿地积极性略有回升,带动土地市场边际回暖,多地出现“量价齐升”现象,但同比仍较疲弱。

以一线城市为例,2023年12月北京、上海、广州和深圳宅地成交规划面积分别为89.92万平方米、162.19万平方米、84.05万平方米和6.79万平方米,而11月仅北京成交宅地34.37万平方米,其余三个城市没有宅地成交,12月北京成交楼面均价环比上涨1446元/平方米。

除此之外,诸葛数据研究中心分析认为,12月土地成交规模大幅增加,也与11月土地供应增加,为房企带来更多选择空间有关。中指数据显示,11月300城土地推出规划建面17626.47万平方米,环比增加超150%。

全年来看,各线城市供应和成交规模都有不同程度下降,其中三四线城市降幅最为明显。具体来看,一线城市、二线城市和三四线城市宅地供应面积同比分别下降13.2%、16.69%和21.64%;成交面积同比分别下降21.75%、15.03%和23.93%,房企投资继续向核心优势城市聚集。

300城全年共流拍宅地1197宗,流拍率为17.05%,较去年同期增长0.36个百分点,全年流拍率仍然较高。其中12月流拍宅地331宗,较11月下降2.18个百分点。

诸葛数据研究中心高级分析师朱丽平向21世纪经济报道记者表示,围绕土地供应、土地用途以及土地使用监管等方面,预计2024年政府将进一步加强土地市场调控。整体来说,2024年的土地市场对于房企而言是机遇也是挑战。

全年宅地成交金额同比下降15%

2023年土拍政策和规则在持续优化。

如重点城市推出拟出让地块清单公布制度,各地土地出让更加灵活,出让频次增加,供地节奏更加常态化,为房企提供更多摸排和研判时间;再如各地陆续跟进取消地价上限,截至目前,22个集中供地城市中已有18个城市落实相关政策,另外,宁波溢价率上限由15%提升至30%,仅北京、上海和深圳还未调整,土地市场回归“价高者得”,有利于市场流动性恢复,提升房企投资信心。

取消地价上限后,部分城市优质地块土拍升温,济南、合肥、成都、福州、杭州、广州等城市部分地块相继拍出高溢价。10月30日,济南成交10宗土地中,有3宗溢价率超50%。11月2日,合肥出让的5宗地中,宗地块溢价率达45%,成交楼面价18716元/平方米,刷新城市单价最高纪录。12月29日,广州成功出让的3宗地中,有1宗地成交溢价率达59%,成交楼面价75760元/平方米,也刷新了城市单价最高纪录。

但高溢价率或高楼面价地块仅是少数,孟新增表示,这一方面是因为解除地价上限后,部分城市竞自持、竞配建、竞现房等环节亦相继退出,地块优质度较之前有所提高。另一方面,当前房企拿地普遍采取“精准投资”策略,核心地块竞拍意愿强。

另外,朱丽平谈到,一些城市“取消限价”后,部分企业拿地信心较大,但中小企业的资金实力、开发经验、经营策略等不如央国企,想要取得核心城市地块的难度进一步增加。

整体来看,土拍规则优化、房企拿地聚焦、核心城市和优质地块热度提升等情况的出现,对拉升土地成交楼面价和溢价率起到一定作用,全年土地成交呈现“量缩质提”、“量降价增”的特征。

中指数据显示,2023年全国300城成交楼面均价为5818元/平方米,同比上涨7.42%;平均溢价率为4.73%,较去年同期增长1.68个百分点。住宅用地成交金额28714.92亿元,同比下降15%。

从单月来看,12月全国300城成交楼面均价为4705元/平方米,环比上涨10.98%,同比上涨18.13%。平均溢价率为3.05%,较上月下降1.01个百分点,较去年同期增长1.26个百分点。受成交面积增加等影响,12月宅地成交金额6903.71亿元,环比增长167.32%,同比增长11.63%,当月宅地成交金额约占全年的24%。

在300城中,2023年宅地成交金额排名前10的城市是上海、杭州、北京、广州、成都、南京、西安、苏州、武汉和常州,分别约为2202亿元、1780亿元、1741亿元、1180亿元、1136亿元、1134亿元、937亿元、909亿元、800亿元和650亿元,除了北京之外,其余9城宅地成交金额均有不同程度下降。

2023年300城中宅地成交金额破千亿元的有上海、杭州、北京、广州、成都和南京6座城市。2022年有7城宅地成交金额破千亿,除了前面6城之外,还有西安,2022年宅地成交金额为1001亿元。

孟新增表示,2024年土拍市场整体仍将缩量,而其中大部分减量将由三四线城市承担,核心城市仍能维持当前规模。市场分化仍会加剧,房企对北京、上海市场判断高度一致,反观下沉市场,房企更加关注结构性拿地机会。

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