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国家的这步大棋,很多人根本没看懂?内行人:提前做好2个准备

文|老墨

不知道大家发没发现一个现象!从2021年开始,楼市就像瞬间逆转一样,虽然政策不停,但是销量和房价就是上不去,很多人都非常纳闷,要是真想回到过去,为什么就不能一招切中要害呢?其实原因很简单,根本就不是做不到,而是不能这么做。



早在三年前,从恒大开始,多家千亿房企就接连出现债务问题。很明显,核心原因根本就不是经营不当,而是行业瓶颈,于是在2021年初,中国就正式实施“三道红线”,两个目的,第一是化解房企高的债务风险,第二才是只有化解风险,老百姓才敢接着买房。有数据显示,2021年到期债务规模超1.2万亿元,中国前50强房企中,竟然有30%债务违约。

由此就会引发更多问题,特别是房子越难卖,房企就越不敢拿地,零溢价、流拍就会成为中国楼市的重要标签。



你肯定很纳闷,房子和土地有什么关系?非常简单,国家部门曾经做过统计,中国地价平均占房价的23%,最高大概在60%左右。地价的影响非常大,一旦新拍的地价偏低,比如5千一平,而周边的二手房价却高达2万一平,你就会非常尴尬,不降价就根本卖不掉。

因此,从2021年到现在,只要你仔细观察就能发现,关于土地的政策并不少,先是要求各地放开土地限价,然后就是2024年直接发文,严格控制城市住宅土地供应规模,特别是这三类城市:1、住宅去化周期长,2、土地流拍率高,3、市场需求明显不足。背后的意思,你难道还不清楚吗?



大批量供地就是等于把出水口调到最大,而房子难卖则是紧闭出水口,久而久之,池子里的水就越来越多,最坏的后果就是撑破水池,而这个水池就是楼市。顺着思路来说,国家要求各地“以人定房”、“以房定地”,也就不奇怪了。

简单来讲,从2022年到2023年间,假设你这个城市的住宅需求是10万套,然而库存却高达8万套,因此,以后你就只能再盖1万套,要是这样还不行,那就只能别再卖地了。



其实这招并不新鲜,大概十年前就用过了。不只是大中城市,甚至就连县城都出现过,只是因为县城人口少,更准确的说是外来人口少,建制县的人口流出比例从73%增至88%,所以楼盘也不多,基本没什么尽快调整的急迫性。

如果你能理解这个逻辑,那你就肯定明白,核心就是6个字“改变供需关系”。所以这天国家收储未出售的商品房用作保障房,才会炒的沸沸扬扬。因为本质上,这也是改变供需关系的办法。



截止到今年6月,中国待出售的商品房面积有73894万平,假设这个速度不变,到年底就有147788万平房子卖不掉,已经相当于2015年的销售面积了。虽然这种计算方法不对,但是想让大家明白一点,投资时代已经过去,未来我们不仅要做好赚不到钱的准备,关键是肯定亏本。

其实这才是正确的路,买房原本就是消费,有消费就肯定有耗钱,只是有些人太坏了,把房价抬得过高,他们确实赚钱了,但是却要更多的人来买单。

举个例子,十年前你只要贷款50万买房,就算利率高达6%,一年成本也不过3千,而现在你贷款100万才能买房,就算利率低至3%,一年成本也超过了4千,这个对比太典型了。



归根结底,我始终都在说一句话,“房价上涨背后隐藏着很大的风险,总会有人中招!”这不是我危言耸听,因为每个人性格、资金、获取信息等情况都不同,有人能在房价不涨之前撤出,而有人却根本不懂,否则不可能知道现在,还在问买房能不能接着赚钱了。

现在,我有一种感觉越来越强烈了,未来可能还有一波短期的回流,前提是全面调整供需关系之后。

因为到了那时,老百姓对房企的阴影大概率会慢慢消退,只要能放心买房,有了销量,房价就有了依托,但是不可能再次暴涨,这是两个完全不同的概念。我们必须就要做好两个准备,第一是接受买房即开始亏本的准备,第二就是如果今后建造的好房子,和以前的房子有绝对优势,那么亏本的速度可能更快。总而言之,核心就是做好心理准备。

对此,你怎么看呢?

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